樓市進入深改期的北京樣本:租售並舉已成為趨

时间:2017-08-07 阅读:996
 未來形成兩個市場,一是政府廉價供地、特殊政策的租賃和保障市場,第二則是市場化的市場

資料圖:海口國興大道附近的在建商品房項目

推出租售並舉、試水共有産權

7月11日,北京市住建委發佈《北京住房和城鄉建設發展白皮書》(2017)表示,將從本市房地産市場發展實際出發,研究綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快建立促進房地産市場持續健康發展的長效機制

而自去年至今,北京已經祭出租售並舉、共有産權等多個新政“支援保障性住房建設和購租並舉的住房供應體系建設”成為今年下半年金融體系的重點工作

對於全國而言,北京地區的政策往往擁有風向標的意味我們不妨以北京政策為樣本,解碼當下樓市新政

北京超20宗土地全部或部分自持

“租售並舉已經成為趨勢”

今年8月1日,在激烈的角逐之後,金科最終以19.9億元連續競得平谷夏各莊兩宗地面對這兩宗均有高於20%部分需要開發商自持的地塊,對於著急進入北京市場的金科而言,舉牌毫無遲疑

值得注意的是,這兩宗地塊並非北京市僅有的需要開發商自持的地塊據不完全統計,北京地區已有超過20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其餘自持比例均在20%左右

1.萬科的邏輯

在去年底北京試點這種“租售並舉”模式時,就祭出的是100%自持地塊,分別被萬科、住總、中鐵等企業收入囊中,這些房企也由此榮升“專業房東”

業界普遍認為,房企這回的“包租公”可並不好當因為自持地塊難以迅速回籠資金成本,目前在盈利方面也沒有較好的解決方式這對於企業自身現金流要求較高,一些資金實力較弱的企業將無法參與

不過,萬科總裁鬱亮表示,萬科之所以拿下70年自持地塊,是基於對行業的判斷——未來的趨勢是租售並舉“今天城市年輕人購房困難,‘只租不炒’的定位會把這個缺補上70年的使用權作為租房物業,我覺得算賬是可以算出來的,我們用經營思路代替開發思路,如果我們為年輕人租房問題出一份力的話,我相信市場不會虧待我們”

2.在全國産生示範效應

實際上,租售並舉一詞近年來十分火熱去年6月,國務院辦公廳正式發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(簡稱《若干意見》),旨在規範住房租賃市場發展,促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出現了開發商100%自持地塊用於出租的現象,租售並舉仍陸續出現在各地方房産新政的文件中

值得注意的是,當下北京等多地仍在持續推出部分自持地塊,但相較于首批100%自持、必須經營70年的要求相比,門檻寬鬆很多,不少的地塊自持比例僅為20%左右,而經營年限也降至20年左右業內人士表示,自持比例和經營年限因地塊差異而不同

3.政府是秤砣

“租售並舉已經成為趨勢”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,目前北京和上海自持地塊比例較大,這種讓開發商自持之後再轉租出去的方式,從長期來看有助於樓市的穩定,對房屋租賃、平抑供需關係都有好處

不過,中原地産首席分析師張大偉表示,自持地塊的房屋在整個市場上來説量不算大,是否能夠對整個市場産生預期的效應還有待觀察

著名財經評論員葉檀則認為,租售並舉對房地産市場的影響,取決於地方政府肯讓出多少利

“政府這塊秤砣,使市場這塊價格受到一定影響,如果你以市場價買房,然後跟地方政府爭租金,這才是得不償失”葉檀表示,維持房地産市場穩定的判斷,投資回報率下降,但崩盤的可能性並沒有

共有産權引發最多熱議

政府幫購房人背杠桿?

8月3日晚間,北京市住建委對外宣佈《北京市共有産權住房管理暫行辦法》向社會公開徵求意見,推出共有産權房屋,再次引發熱議

所謂共有産權房,北京市住建委相關負責人解釋説:“共有産權住房政策通過實行政府與購房人按份共有産權方式,政府將其持有的部分産權的‘使用權’讓渡給首次購房人,進一步降低房屋出售價格,最大限度支援夾心層首次購房需求,滿足無房家庭住房剛需政府和民眾一起努力解決住房困難”

1.一個喜訊

根據《辦法》,北京擬新推“共有産權住房”,主要針對無房戶,“新北京人”獲得共有産權房的比例不低於30%而在共有産權住房購買5年後,購房人可按市場價格轉讓所購房屋産權份額同等價格條件下,代持機構可優先購買,繼續作為共有産權住房使用;代持機構放棄優先購買權的,購房人轉讓對象應為其他符合共有産權住房購買條件的家庭

這意味著政府幫助購房人減輕了購房門檻和壓力,對於許多在北京打拼的年輕人來説,無疑是一個喜訊

2.長效機制

共有産權住房不僅可以出售,也可以出租在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,共有産權住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區別

北京市住建委表示,共有産權住房政策有利於抑制住房投資投機性需求,有利於滿足無房家庭住房剛需,有利於進一步平抑房地産價格

北京市房協秘書長陳志在接受媒體採訪時表示,北京推出共有産權住房,對於完善住房保障體系、完善住房制度,建立房地産調控長效機制,支援中端購房,抑制投機、促進公平具有重大意義共有産權住房制度兼顧屬地原則和職住平衡原則,特別強調對“新北京人”的同權意義對於未來北京的房地産市場平穩健康發展,也將産生積極影響

實際上,“不好炒”是業內人士對這種共有産權房的一致評價有業內人士認為,政府至少有兩個手段可以抑制炒房“購房人要往外賣這套房子,需要按份共有人的多數來決定政府佔多大的份額和政府對這套房子怎麼賣、上不上市是會有影響的,有參與決策的權利另外,買房子的人如果想買後待價而沽自己不住,政府可能將有權干涉”

不過,有業內人士表示,究竟政府所佔産權比例多大,法律責任如何劃定等問題仍需進一步有相關細則落地

本版撰文 北京晨報記者 姜樊

樓市深改各地密集表態

都拿“租”做重頭文章

2016年12月2日

北京首批“限房價、競地價”試點地塊中的三宗100%自持地塊有了歸屬萬科50億奪得海澱區西北旺鎮18號地,萬科住總聯合體59億競得海澱區西北旺鎮19號地,中鐵36.75億競得大興黃村地塊這種方式很快在全國産生了示範效應

2017年4月26日

杭州土地市場成交5宗地塊,競得開發商均必須現房銷售,並不同比例地持有項目産權,最高自持比例達到100%

2017年6月14日

上海拍賣的兩宗商業地塊也對競拍房企提出了“競買方100%自持”的要求其中,上海長寧區商用地塊,僅吸引3家房企參加拍賣報價,最終地塊由招商和東航兩家企業的聯合體以16.06億元拿下

2017年7月4日

上海市浦東張江、嘉定新城兩宗國有建設用地出讓兩宗土地出讓年限均為70年,但是土地用途為“租賃住房”,在年限內嚴格遵守只租不售原則,開全國先例

2017年7月17日

廣州市政府辦公廳發佈的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權,這是首次點燃“租購同權”的熱議

(責任編輯:王婉瑩)

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